南沙“珠江新城”最新控规出炉！下月大卖地，你要来买房吗？
随着从化“火界”地块在第八次出让成功“嫁出”，广州10月的卖地也落下帷幕。
11月才是年底大卖地的另一高潮。
其中主角之一就是刚刚公布调整后最新控规的——南沙灵山岛尖。
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这里下月共有4宗商住用地出让，起拍金额33亿元，共约18.3万㎡。
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已出让地块中，于今年年初由越秀地产夺得的灵山岛尖首宗宅地，以17231元/㎡的楼面价，一举成为灵山岛尖的地价标杆。
即将出让的四地块，起拍楼面地价约9000-11000元/㎡。
今天下午，最新公布的控规可谓是来得恰逢其时。
△该控规调整6月份征询意见后正式公布
它对标的是国内外先进地区！
区域各项主要指标如下：
灵山岛尖位于明珠湾起步区中西部，东至蕉门水道，西至久远东路、番中公路，南至江灵南路，北至江灵北路，其中以凤凰大道为界，分为西侧C1 单元，东侧为C2 单元，总用地面积为348.5公顷。
属于南沙自贸区，明珠湾起步区的一部分。
修改后的控规内容主要包括：
用地布局与土地利用调整：
1.C1单元沿沙嘴中路及滨水居住地块增加商业服务功能用地功能兼容，C2单元商务用地兼容商业融入零售、酒店式公寓等商业功能，提升城市便利度及24小时活力。
2.优化南北纵横绿地布局，C1单元内沿河涌增加绿地，C2地块内江灵南路北侧增加绿地，引向水边。
建筑高度调整：
滨水控制12一30米，C1片高度分布从12米至150米，制高点位于邻里中心附近；C2片区高度分布从12米至260米，制高点位于灵山岛尖中部。
同时，该区域在完善交通和教育配套方面的修改最为明显。
交通
增加过江隧道；
将路网密度由原来的6.2提高至9.5，形成“小街块、密路网”的城市道路；
打造TOD引领多种公共交通出行方式；
公交首末站从2处增加至5处。
教育
这里未来将建有1所九年一贯制学校、2所小学和5所幼儿园。
而原来规划的高中，则被取消，变成区域统筹。
定位为南沙的“珠江新城”
南沙今年累计供应商住用地超过50万㎡。
灵山岛尖最近两年的土地供应占整个南沙的近四成。2017年至今已供应11宗累计45.6万㎡商住、商服用地。其中商住用地约32.5万㎡。
△数据来源：广州中原研究发展部
广州中原研究发展部认为，未来1-3年广州一手供应主力集中在增城、南沙的趋势将越来越明显。
而灵山岛尖将会成为南沙重要的住宅片区，同时这里也会聚集众多商办物业。也将成为南沙最聚人气的地方之一。
△图片来源：广州南沙发布
一手住宅项目暂时空缺
目前，灵山岛尖周边一手住宅项目空缺，北岸金洲板块与之相靠近的片区亦缺少一手项目供应。
其中金茂湾住宅正处于一手转二手阶段，目前主要二手项目为楼龄较长的南沙滨海花园，均价在2万-2.2万元/㎡之间。
值得一提的是，从2018年至今挂牌的6宗居住用地来了看，灵山岛尖累计要求配建13.83万㎡人才公寓，未来2-3年或可提供超过2000套人才公寓。
发展尚需时日
不过要呈现成熟城市形态，还需要较长的发展时间。最终区域的建成需要多少年？这也许也是买家们最想知道的问题。
目前，区域内除了灵山岛尖安置区以及部分商办建筑落成以外，暂时难以发现有人气聚集的地方，出行更多时候也只能依赖自驾车。
△从凤凰桥往西望可见灵山岛尖安置区
根据规划，地铁十五号线将在灵山岛尖设置灵山岛站，乘坐地铁可来往蕉门、横沥、万顷沙、南沙湾等区内重点区域，但线路属于远期规划，目前暂未有建设计划。
近期可以使用的是计划2020年开通的十八、二十二号线横沥站，该站位于一河之隔的横沥岛尖，支线距离约2公里。现有距离最近的地铁，则是5公里外的四号线蕉门站。
脱颖而出并非偶然
你可能不知道，作为近年来广州土拍市场中的南沙“网红”，灵山岛尖在十几年前还只是一片以农业为主的自然村落。
灵山原是番禺区内自西北斜向东南的“长条”型乡镇，自沙湾水道至蕉门水道南北跨越23公里，灵山岛尖范围内的庙南、七一则是位于东南部最边远的两个自然村落。
由于没有大型的开发建设，生态条件良好，这里曾一度成为广州市二线蔬菜生产基地。
2005年10月起，灵山岛尖范围内的庙南、七一、庙贝农场等划归新成立的南沙区，并就近合并到一河之隔的横沥镇，灵山镇余下的部分也在2006年分别就近合并到周边当时属番禺区的东涌、榄核、大岗等镇。
2012年11月，原属番禺区的东涌、榄核、大岗三镇划归南沙区，原灵山镇所有范围均纳入到南沙区的版图。
”一分为四的灵山镇，从此进入了截然不同的发展道路，与灵山岛尖众多规划利好不同，其余三片少见有规划消息放出。
灵山岛尖能够脱颖而出，与其三江汇流的地理环境不无关系。
灵山岛尖大事记
---2014.2
明珠湾起步区规划思路落地。定位为“岭南智慧水城，南海魅力湾区”，发展思路包括宜居、注重高标准、深化粤港澳合作等。
2---2014.11
灵山岛尖首次挂地。2014NJY-9商服地块由中交拿地开发并负责灵山岛部分基础设施建设。灵山岛的发展序幕正式掀开。
3---2017.10
南沙新区明珠湾区控制性详细规划出台。提出了“打造集金融、商务、高新技术、居住等功能为一体的综合性区域”，规划居住人口20.91万。
4---2018.1
灵山岛尖首推宅地，一拍即标杆。2017NJY-12地块经过3小时114轮的竞价，最终由越秀地产以楼面价17231元/㎡夺得，参拍的还有保利、碧桂园、华润、金地、世贸、中海等房企。
最新的规划及卖地将给灵山岛尖带来什么变化，我们将拭目以待。
采写 by 花木蓝 小谷
编辑 by 小谷
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